经济适用房“有限产权”解读
发布时间:2007/9/5 浏览: 2233 次
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·主体限制：主体为低收入家庭
·处分权限制：5年内不可上市交易，5年后，政府可优先回购
·对价限制：购买经适房实际上减免了作为商业住房项目中收取的土地费
·所有权限制：经适房可以有条件地转让，业主并未拥有完整所有权
8月24日，由国务院主持的全国住宅工作会议在北京召开。会议决定，全国要逐步扩大廉租住房制度的保障范围。今年年底前，在所有设区城市，凡符合规定住房困难条件、申请租赁补贴的低保家庭，基本做到应保尽保；明年年底前，覆盖到所有县城。2008年年底前，东部地区和其他有条件的地区，要率先把保障对象扩大到低收入住房困难家庭；2010年年底前，全国城市低收入住房困难家庭都要纳入保障范围。
而在前不久，国务院刚刚发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(以下简称《意见》)，其中规定经济适用住房为政策性住房，购房人拥有有限产权。
“有限产权”第一次提出，就在房市引起不小的波动。由于新名词的出现以及未来政策的不确定性，市场上经济适用房的二手房交易行为就受到了影响，大多数买卖双方采取了观望行为。
据21世纪不动产北京区域市场部统计数据显示，在上述《意见》出台后的一星期内，二手经济适用房买家登记量就下降20.4%，成交量环比下降18.5%。一周来，北京市昌平天通苑、回龙观二手经济适用房成交量减幅最高达到21%；丰台的西南三环地区二手经济适用房成交量减幅达16%；四惠、百子湾地区二手经济适用房成交量减幅达13%。
可以说，《意见》将有利于低收入家庭的住房改善，但是其仍然留下很多疑问待解，经济适用房政策中第一次出现的“有限产权”为何意？是否影响到政策出台前的购房者？新的《意见》能为经济适用房市场带来多少转机？
为此，法制日报记者专访了中国人民大学法学院教授刘俊海和中国社会科学院金融研究中心房地产专家易宪容。
何为有限产权？
《意见》第十一条规定，严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。
刘俊海认为，有限产权即为受限制的产权，是指特定的群体在一定范围内才能够享有的所有权。其从四点上体现了“有限”：
一、经济适用房产权的主体，也就是物权的主体是有限制的，低收入家庭才能有法律上的资格购买经济适用房，如果是高收入者就不可以，这是一个限制。
二、经济适用房的处分权的限制。如果是完整所有权的话，可以自由交易，但是经济适用房需要5年后才可上市交易，政府可优先回购。
三、取得经济适用房的对价也是有一定限制的。政府在将经济适用房出售给需要的家庭时，有些应当在商业住房项目中收取的土地费，实际上是减免了。所以在购买产权的时候，支付的对价里面就没有包括国有土地使用权的完整的市场价格，所以对应来讲，所取得的权利也应该受到一定限制。
四、对于大多数低收入者来说，给与有限产权并不会影响到低收入家庭的正常生活。低收入者取得了可以负担得起的房屋的使用价值，为了使这个使用价值得到法律上的确认，所以政府用了“有限产权”这样的概念。经济适用房可以有条件的转让，这和使用权并不一样，这种所有权受到了法律上的限制。
“有限产权的提出，我觉得有许多积极意义。一是正面地扶持了处于弱势地位的低收入家庭的经济状况；二是预防或者避免高收入者借经济适用房制度推动之机谋取不正当利益。”刘俊海说，“它的适用面是清楚的，转让的权利也限制在5年之后。如果不限制转让期限、转让条件的话，由于投机者的兴风作浪，反而会使广大低收入者享受不到经济适用房的优惠，所以民众一定要理解政策的初衷”。
是否影响到先前购房者？
《意见》是否针对以前经济适用房的购买者，引起了不小的争论。对于过去购买经济适用房的人来说，如果按照新办法执行则很不公平，因为当初购买经济适用房的时候政府并没有告知将来经济适用房可能被“回购”。
就此，刘俊海认为，按道理说，法律法规部门规章是应当不溯及既往的。但是以前有很多违规者也同样买了经济适用房，富人买房按照当时的规定也都是不合法的，所以也涉及不到政府违约的问题。
另外有专家指出，北京市去年出台的未来五年“住房建设规划”当中，已经明确指出，“内循环”不针对旧有经济适用房。经济适用房的购房人对于“有限产权”的担心，源于对政府违约的担心，但从政策制定常识加以判断，各地出台的细则应该不会秋后算账。
能否立竿见影？
刘俊海指出经济适用房目前存在以下几个问题：
一、经济适用房在有些地方供应不足；二、在已修建经济适用房的存量中，存在资源配置的不公平、不合理，有一些住房面积达到120平米、200多平米，实际上买房子的还是富人，违背了经适房制度设计的初衷；三、高收入者从单位开具虚假证明，骗取购买经济适用房的机会，但真正的低收入者仍然买不到经济适用房；四、经济适用房在销售过程中存在透明度不高的现象，有些地方存在暗箱作业。
“新的《意见》出台后，对于经济适用房存在的一些问题能起到一定的遏制作用，但还需要一个过程。”
实施后可能面临的问题
易宪容认为，《意见》向有利于广大民众住房改善方向、建立起适应中国的房地产市场发展模式上迈出了一步。但是，其中仍然有许多方面值得商榷与改进的地方。
易宪容在博客中提到，《意见》并不是在一个大的公共决策上思考，其政策也就无法采取民主、科学的方式来实现房地产市场相关利益者的利益关系达到平衡，无法在城市低收入者、城市中等收入者、农民工、地方政府、保障性住房开发商等之间达成利益平衡关系。
一、城市低收入者如何来界定，它对城市居民的覆盖率有多大。对于低收入者来说，由于低收入者的评估标准是以各地方的具体情况来确定(没有统一标准)及动态的，这就必然造成不同的地方低收入者评估标准巨大的差异性。这种差异性表面上是适应各个地方的实际情况，但是也迫使低收入者大量从一个地方流向另外一个地方，即不断地向低收入者评估标准较高的地方流动，从而使得低收入评估标准较高地方的人口聚集越来越严重，从而导致低收入评估标准高的地方的住房矛盾越来越严重。
二、修建廉租屋及经济适用房的土地是划拨的，而土地的划拨不仅会减少地方政府土地出让金的收入、政府寻租的机会，而且也会减少当地GDP的增长速度。面对这样一种严重利益冲突，尽管《意见》要求各地方政府以当地财政预算的方式来保证保障性住房达到某一比例关系，但是，在这种利益冲突面前要完全落实保障性住房建设的安排是不容易的。
三、保障性住房建设的利益不平衡还表现在政府划拨土地给开发商的划拨方式上、表现为房地产开发商获得划拨土地后对经济适用房的订价与住房质量利益平衡上。如果保障性住房监管体系不完善，在经济适应房的价格一定的情况下，开发商为了获得更多的利润，有可能会对这些住房质量上做文章或为了降低经济适用房的成本而生产低质量来损害消费者的利益等等。
另外，《意见》对低收入者适用标准、廉租屋及经济适用房的建筑面积标准、相应资金的来源、相关住房的产权界定尽管有详细的规定，但所设定标准的地方化、弹性化及动态化，这看上去会因地制宜，有利于各地方的可操作性，但实际上一定会使得严重差异性，从而使得地方政府能够采取各种方式来化解与消散保障性住房的政策。
“希望政府能够以民主决策的方式，把中国的住房问题作为一个重大的公共决策问题，让全国人民集思广益，这样才能找到好的办法，在各方利益反复博弈的基础上达到利益平衡。这样，才是中国的房地产市场发展根本之道。”（记者 李 亮）
·处分权限制：5年内不可上市交易，5年后，政府可优先回购
·对价限制：购买经适房实际上减免了作为商业住房项目中收取的土地费
·所有权限制：经适房可以有条件地转让，业主并未拥有完整所有权
8月24日，由国务院主持的全国住宅工作会议在北京召开。会议决定，全国要逐步扩大廉租住房制度的保障范围。今年年底前，在所有设区城市，凡符合规定住房困难条件、申请租赁补贴的低保家庭，基本做到应保尽保；明年年底前，覆盖到所有县城。2008年年底前，东部地区和其他有条件的地区，要率先把保障对象扩大到低收入住房困难家庭；2010年年底前，全国城市低收入住房困难家庭都要纳入保障范围。
而在前不久，国务院刚刚发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(以下简称《意见》)，其中规定经济适用住房为政策性住房，购房人拥有有限产权。
“有限产权”第一次提出，就在房市引起不小的波动。由于新名词的出现以及未来政策的不确定性，市场上经济适用房的二手房交易行为就受到了影响，大多数买卖双方采取了观望行为。
据21世纪不动产北京区域市场部统计数据显示，在上述《意见》出台后的一星期内，二手经济适用房买家登记量就下降20.4%，成交量环比下降18.5%。一周来，北京市昌平天通苑、回龙观二手经济适用房成交量减幅最高达到21%；丰台的西南三环地区二手经济适用房成交量减幅达16%；四惠、百子湾地区二手经济适用房成交量减幅达13%。
可以说，《意见》将有利于低收入家庭的住房改善，但是其仍然留下很多疑问待解，经济适用房政策中第一次出现的“有限产权”为何意？是否影响到政策出台前的购房者？新的《意见》能为经济适用房市场带来多少转机？
为此，法制日报记者专访了中国人民大学法学院教授刘俊海和中国社会科学院金融研究中心房地产专家易宪容。
何为有限产权？
《意见》第十一条规定，严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。
刘俊海认为，有限产权即为受限制的产权，是指特定的群体在一定范围内才能够享有的所有权。其从四点上体现了“有限”：
一、经济适用房产权的主体，也就是物权的主体是有限制的，低收入家庭才能有法律上的资格购买经济适用房，如果是高收入者就不可以，这是一个限制。
二、经济适用房的处分权的限制。如果是完整所有权的话，可以自由交易，但是经济适用房需要5年后才可上市交易，政府可优先回购。
三、取得经济适用房的对价也是有一定限制的。政府在将经济适用房出售给需要的家庭时，有些应当在商业住房项目中收取的土地费，实际上是减免了。所以在购买产权的时候，支付的对价里面就没有包括国有土地使用权的完整的市场价格，所以对应来讲，所取得的权利也应该受到一定限制。
四、对于大多数低收入者来说，给与有限产权并不会影响到低收入家庭的正常生活。低收入者取得了可以负担得起的房屋的使用价值，为了使这个使用价值得到法律上的确认，所以政府用了“有限产权”这样的概念。经济适用房可以有条件的转让，这和使用权并不一样，这种所有权受到了法律上的限制。
“有限产权的提出，我觉得有许多积极意义。一是正面地扶持了处于弱势地位的低收入家庭的经济状况；二是预防或者避免高收入者借经济适用房制度推动之机谋取不正当利益。”刘俊海说，“它的适用面是清楚的，转让的权利也限制在5年之后。如果不限制转让期限、转让条件的话，由于投机者的兴风作浪，反而会使广大低收入者享受不到经济适用房的优惠，所以民众一定要理解政策的初衷”。
是否影响到先前购房者？
《意见》是否针对以前经济适用房的购买者，引起了不小的争论。对于过去购买经济适用房的人来说，如果按照新办法执行则很不公平，因为当初购买经济适用房的时候政府并没有告知将来经济适用房可能被“回购”。
就此，刘俊海认为，按道理说，法律法规部门规章是应当不溯及既往的。但是以前有很多违规者也同样买了经济适用房，富人买房按照当时的规定也都是不合法的，所以也涉及不到政府违约的问题。
另外有专家指出，北京市去年出台的未来五年“住房建设规划”当中，已经明确指出，“内循环”不针对旧有经济适用房。经济适用房的购房人对于“有限产权”的担心，源于对政府违约的担心，但从政策制定常识加以判断，各地出台的细则应该不会秋后算账。
能否立竿见影？
刘俊海指出经济适用房目前存在以下几个问题：
一、经济适用房在有些地方供应不足；二、在已修建经济适用房的存量中，存在资源配置的不公平、不合理，有一些住房面积达到120平米、200多平米，实际上买房子的还是富人，违背了经适房制度设计的初衷；三、高收入者从单位开具虚假证明，骗取购买经济适用房的机会，但真正的低收入者仍然买不到经济适用房；四、经济适用房在销售过程中存在透明度不高的现象，有些地方存在暗箱作业。
“新的《意见》出台后，对于经济适用房存在的一些问题能起到一定的遏制作用，但还需要一个过程。”
实施后可能面临的问题
易宪容认为，《意见》向有利于广大民众住房改善方向、建立起适应中国的房地产市场发展模式上迈出了一步。但是，其中仍然有许多方面值得商榷与改进的地方。
易宪容在博客中提到，《意见》并不是在一个大的公共决策上思考，其政策也就无法采取民主、科学的方式来实现房地产市场相关利益者的利益关系达到平衡，无法在城市低收入者、城市中等收入者、农民工、地方政府、保障性住房开发商等之间达成利益平衡关系。
一、城市低收入者如何来界定，它对城市居民的覆盖率有多大。对于低收入者来说，由于低收入者的评估标准是以各地方的具体情况来确定(没有统一标准)及动态的，这就必然造成不同的地方低收入者评估标准巨大的差异性。这种差异性表面上是适应各个地方的实际情况，但是也迫使低收入者大量从一个地方流向另外一个地方，即不断地向低收入者评估标准较高的地方流动，从而使得低收入评估标准较高地方的人口聚集越来越严重，从而导致低收入评估标准高的地方的住房矛盾越来越严重。
二、修建廉租屋及经济适用房的土地是划拨的，而土地的划拨不仅会减少地方政府土地出让金的收入、政府寻租的机会，而且也会减少当地GDP的增长速度。面对这样一种严重利益冲突，尽管《意见》要求各地方政府以当地财政预算的方式来保证保障性住房达到某一比例关系，但是，在这种利益冲突面前要完全落实保障性住房建设的安排是不容易的。
三、保障性住房建设的利益不平衡还表现在政府划拨土地给开发商的划拨方式上、表现为房地产开发商获得划拨土地后对经济适用房的订价与住房质量利益平衡上。如果保障性住房监管体系不完善，在经济适应房的价格一定的情况下，开发商为了获得更多的利润，有可能会对这些住房质量上做文章或为了降低经济适用房的成本而生产低质量来损害消费者的利益等等。
另外，《意见》对低收入者适用标准、廉租屋及经济适用房的建筑面积标准、相应资金的来源、相关住房的产权界定尽管有详细的规定，但所设定标准的地方化、弹性化及动态化，这看上去会因地制宜，有利于各地方的可操作性，但实际上一定会使得严重差异性，从而使得地方政府能够采取各种方式来化解与消散保障性住房的政策。
“希望政府能够以民主决策的方式，把中国的住房问题作为一个重大的公共决策问题，让全国人民集思广益，这样才能找到好的办法，在各方利益反复博弈的基础上达到利益平衡。这样，才是中国的房地产市场发展根本之道。”（记者 李 亮）
