上市公房火中毁损找谁索赔 

    １９９９年１２月１０日，张某将自己已购的二居室公有房屋及屋内财产投保了家庭财产保险，房屋的保险金额为３０万元，家用电器的保险金额为８万元，其他财产的保险金额为８万元，保单中载明：“在保险期限内，保险标的被转卖、转让或赠与他人，或保险标的的危险程度增加时，应在七日之内通知保险公司，并办理批改手续。”张某一直认为自己的居住条件不够好，长时间以来非常注意楼市的动态，终于于２０００年４月如愿以偿搬进了一栋三居室新居。在得知已购公有住房可以上市出售的情况后，张某立即向当地政府房地产行政主管部门提出申请，经审核，房地产行政主管部门作出准予其上市出售的书面意见。经朋友介绍，张某将原来的二居室房屋卖给了赵某，５月５日，赵某将全部房款付清并入住，双方商定一星期后去房地产交易管理部门办理交易过户手续。不料，５月１０日，因赵某家的煤气阀门未关紧而引发火灾，致使房屋遭受严重损失。事发后，赵某找到张某，于是张某向保险公司提出索赔。
    分　歧
    对于此案，保险公司内部有三种不同的意见：
    第一种意见认为，虽然火灾确属于家庭财产保险责任范围内的风险，但由于张某已将房屋卖出，且赵某房款已付，因此张某对发生事故的房屋已无保险利益，存在于保险公司与张某之间的保险合同已失效。张某无权向保险公司提出索赔。
    第二种意见认为，虽然赵某房款已付，但是双方尚未到房管部门办理交易过户手续和所有权登记转移手续，因此房屋仍属张某，所有权并未发生移转，张某仍具有保险利益，也无需通知保险公司，保险公司应予赔付。
    第三种意见也认为张某仍具有保险利益，但是房屋发生转卖，被保险人未在七日内通知保险公司，根据条款，保险公司无任何责任。
    焦　点
    本案争论的焦点有两个：一是张某是否具有保险利益，是否有权索赔；二是“房屋转卖”的真正含义是什么。

    １、房屋所有权的转移须以登记为前提条件。
   根据《保险法》：“投保人对保险标的应当具有保险利益，保险利益是投保人对保险标的具有的法律上承认的利益。”这里强调了投保人、被保险人与标的物的利益必须为法律所承认，只有适法的利益才能成为保险利益。房屋买卖是一种特定物的交易，它除了要求当事人之间合意外，还要求具备特定的法律形式。根据建设部１９９９年４月１９日颁布的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》：“已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市出售的，应当向房屋所在地的县级以上人民政府房地产主管部门提出申请，并提交有关材料。房地产行政主管部门对已购公有住房和经济适用住房所有权人提出的上市出售申请进行审核，并自收到申请之日起十五日内作出是否准予其上市出售的书面意见。”“经房地产行政主管部门审核，准予出售的房屋，由买卖当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理交易过户手续，如实申报成交价格。并按照规定到有关部门缴纳有关税费和土地收益。”“买卖当事人在办理完毕交易过户手续之日起三十日内，应当向房地产行政主管部门申请办理房屋所有权转移登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地行政主管部门申请土地使用权变更登记手续”。本例中张某已购公房的出售虽已获得房产行政主管部门的批准，但是买卖双方既未向房地产交易管理部门申请办理过户手续，缴纳契税，也未向房地产行政主管部门申请办理房屋所有权转移登记手续，因而可以认定房屋的所有权并未移转，买卖合同无效。根据《经济合同法》第１６条：“经济合同被确认无效后，当事人依据该合同所取得的财产，应返还给对方。”即张某对该房屋仍具有保险利益，有权向保险公司提出索赔。

    ２、条款中的“房屋转卖”一词应指房屋所有权已转移。
    有人认为条款中的“房屋转卖”是指房屋转卖的实际行为开始，而不是以转卖手续全部完成为条件。根据保单词义的解释原则：当保险条款中的词语一词多义时，应按照其在所属专业的本来意义进行解释。房屋转卖在法律中的解释是房屋的所有权转移给他人，即指所有权归属于他人。对于处于转卖过程中、手续尚未全部完成的房屋不能视作“房屋转卖”。因此，条款中的“在保险期限内，保险标的被转卖、转让或赠与他人，或保险标的的危险程度增加时，应在七日之内通知保险公司，并办理批改手续。”的规定，也只能认为是当房屋转卖手续完成，所有权已转移他人时，被保险人才负有在七日内通知保险公司并办理批改手续的义务。
    基于以上分析，笔者同意第二种意见。
    在房屋买卖中，易引起纠纷的有两种情形：
    情形一：保险房屋已转卖他人，并到房管部门办理了过户手续和所有权登记手续。这里房屋买卖合同是有效的，房屋所有权已转移到买主手中，但由于种种原因并未向保险人申请办理保险合同的批改手续。若此时发生事故，保险人完全有理由拒赔。拒赔理由一：房屋转卖的法律手续已经完成，但被保险人并未履行家庭财产保险条款中规定的通知保险人并申请办理批改的义务。拒赔理由二：买卖合同是合法有效的，这说明原被保险人对房屋已无利害关系，不再拥有保险利益，无权向保险人索赔；而新的买主虽然拥有房屋的所有权，但与保险人之间并无合同关系，也得不到保险保障。即房屋买卖合同与保险合同二者是独立的，房屋买卖合同存在于买卖双方，而保险合同存在于保险人与被保险人?卖主?之间。买卖合同的合法有效并不能使保险合同的效力继续存在，除非被保险人履行了申请办理保单批改的义务。
   情形二：房屋实际为他人所控制，但既未向房管部门办理过户手续和所有权登记手续，也未向保险人申请办理保单的批改手续。即如本文所述案例，这种情况下，许多被保险人以买卖合同是无效的，房屋仍归被保险人所有为理由，或者以正处于办理房屋登记手续的过程中，因而无须向保险人办理批改手续为由，要求保险人承担赔偿责任，一些法院也常常支持被保险人的此种观点。实际上从理论上分析，家庭财产?包括房屋?保险合同是对人的合同，人的因素在保险权利义务关系中甚为重要，同一幢房屋在不同人的掌握控制之下，其管理方法、使用情形、维护保养等方面会有很大的差异，与保险人和被保险人订立合同时风险情况有所不同，而且这种风险变动是被保险人所能预知和控制得了的，属于客观的危险变更，被保险人应将此种情况事先通知保险人，并办理批改手续，变更被保险人称谓。建议家庭财产保险条款中被保险人的通知义务应改为：“在保险期限内，若保险房屋实际为他人所控制?包括转卖、转让或赠与他人或变更用途，被保险人应事先书面通知保险人并申请办理批改；否则保险人有权拒绝赔偿或自书面通知之日起终止保险合同。”