原告蒋敏华，溧阳市人。
代理人宋振江，江苏振泽律师事务所律师。
被告溧阳市某置业发展有限公司。
     【案情】家住溧阳市的蒋敏华女士在2005年1月25日及11月14日，与溧阳市某置业发展有限公司分别签订《商品房预订协议》、《商品房买卖合同》，由蒋女士向该置业公司购买由其开发的位于清泓路的5-6号商铺两间及住宅房两处房产，合计总价款150余万元。《商品房买卖合同》系使用国家建设部统一格式文本签订的，对住宅房买卖做了明确约定，而《商品房预订协议》未按建设部统一格式合同文本，由置业公司自行拟制，对商铺房的面积、单价及交付日期做了约定，其中第14条规定“本协议自双方盖章签字生效，至双方签订《商品房买卖合同》时终止”。蒋女士按约先后向置业公司缴付了百万元的部分款项及各项规费。施工过程中，置业公司在未通知蒋女士的情况下擅自改变商铺房规划设计，将商铺前后墙各外移1.5M，封闭5-6号商铺前后通道，使得5－6号商铺与住宅楼山墙连为一体，商铺失去后窗（原设计有后窗），严重影响了5－6号商铺内的采光和通风，并使商铺实际面积超出合同约定面积达17.8平方米。而且，至2007年1月时止尚未办理商铺房交付手续。同时，蒋女士的住宅房交付后，因置业公司未及时提供办理权属登记的资料等原因，导致蒋女士一直不能办理住宅房屋权属证书。
      双方主要对商铺房预订协议的效力及商铺房结构设计改变后的责任承担发生争议。置业公司认为，关于商铺房的《商品房预订协议》其实不是买卖合同，双方之间买卖关系未成立；商铺房不同与住宅，有无后窗不重要，蒋女士如不满意可以退房，且置业公司已通过媒体播放了交付商铺房的信息，是因为蒋女士本人不愿来取钥匙所致，责任不在开发商。蒋女士在房价明显上涨的情况下不同意退房，要求置业公司赔偿违约损失。
     在全面分析预订协议、付款凭证等所有证据后，宋振江认为，衡量商铺房协议成立与否，关键看该协议书是否具备了房屋买卖合同的主要条款。而在《商品房预订协议》中，双方对5－6号商铺房做了具体而明确的约定，其中约定了商铺面积、单价及交付日。建设部《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期……(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；”本案中，该预订协议书事实上具有上述主要内容，置业公司也按照约定收取了蒋女士购置5－6号商铺房的部分房款。根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商铺房买卖合同。置业关于双方未签订正式的买卖合同而买卖关系不成立没有理由。置业公司负有不得擅自变更规划设计、依约向蒋女士及时交付店铺房及协助蒋女士及时办理房屋权属证书的义务。置业公司的行为违背双方合同的约定以及诚实信用原则，损害了蒋女士的合法权益。置业公司未按时交付店铺房即构成违约，其他店铺未有与住宅山墙联体情况，也都有后窗，5－6店铺房无后窗是由于置业公司中途擅自改变设计，将5－6号店铺后墙与住宅房山墙连为一体所致，责任在开发商，置业公司在蒋女士不愿退房的情况下应承担赔偿责任。
     考虑到诉讼周期较长，将严重影响到蒋女士商铺房的交付和经营，宋律师主张尽可能协调解决纷争，在征得委托人蒋女士同意的情况下，宋振江主动与置业公司法定代表人协商，提出几种解决问题的方案。几经磋商，双方最终达成协议，置业公司同意以降低房价十三万元补偿蒋女士损失，并提供相关办理住宅房权属证的资料。近日双方已办理店铺交付手续。经过宋振江的妥善处理，该纠纷圆满解决！                    
                （作者：江苏振泽律师事务所创始合伙人宋振江）